Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng được hiểu như thế nào?

Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng là hai thuật ngữ phổ biến trong ngành xây dựng. Bạn cần hiểu rõ để có thể áp dụng.

Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng được định nghĩa như thế nào? 

Văn bản Quy chuẩn kỹ thuật của quốc gia về Quy hoạch xây dựng kèm Thông tư 22/2019/TT-BXD quy định chi tiết về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, khoảng lùi công trình như sau:

Khái niệm của chỉ giới đèn đỏ

Chỉ giới đường đỏ được hiểu là đường ranh giới xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa nhằm phân định ranh giới giữa phần đất để thi công công trình và phần đất dành cho đường hạ tầng giao thông, các công trình kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng khác. 

Ngoài ra, chỉ giới đường đỏ còn được hiểu đơn giản là đường ranh giới của lô đất với các công trình khác và các đường giao thông xung quanh. Chỉ giới đèn đỏ giúp người dùng xác định các quyền sở hữu của chủ đầu tư với lô đất. 

Thực tế, các văn bản ban hành quy định về chỉ giới đèn đỏ chi tiết, rõ ràng nhưng nhiều chủ đầu tư và người xây dựng vì muốn phần đất xây dựng của mình rộng hơn mà cố tình xâm lấn và vi phạm chỉ giới đỏ. Trong trường hợp vi phạm, các cá nhân và chủ đầu tư phải nộp phạt hoặc tháo dỡ công trình của mình nhằm đảm bảo cảnh quan công đồng, quyền lợi của người dân.

Khái niệm về chỉ giới xây dựng 

Theo nhiều văn bản pháp luật, chỉ giới xây dựng được hiểu là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch, thực địa với mục đích phân định ranh giới giữa phần đất cho phép xây dựng và phần đất lưu không. 

Tóm lại, chỉ giới xây dựng là một thuật ngữ mô tả giới hạn phạm vi được phép xây dựng nhà, công trình trên những lô đất cụ thể. Thực tế, thuật ngữ chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ, tức công trình được phép khởi công và xây dựng trên toàn bộ lô đất. Điều này tương ứng với mật độ xây dựng của công trình lên đến 100%. 

Khái niệm về khoảng lùi công trình

Dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng thì khoảng lùi của công trình được quy định là khoảng không gian giữa chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng. Khoảng lùi công trình có thể bị lùi hoặc không bị ảnh hưởng so với chỉ giới đường đỏ phụ thuộc vào bề rộng của đường và chiều cao của công trình. 

Khoảng lùi thường tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông ở cấp khu vực trở lên) và được quy định tại đồ án quy hoạch, thiết kế đô thị. Đồng thời, khoảng lùi cũng cần thoả mãn quy định theo Bảng quy định về độ lùi tối thiểu. 

Chẳng hạn, đường tiếp giáp với lô đất xây dựng có chiều rộng < 19m, dự định xây nhà cao 21m thì khoảng lùi tối thiểu phải 3m. 

Lưu ý: Trong trường hợp công trình gồm phần đế và tháp cao phía trên thì những quy định về khoảng lùi công trình có thể áp dụng riêng với phần đế công trình và phần tháp cao phía trên theo chiều cao tương ứng của từng phần. 

Các trường hợp được vượt chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng

Chỉ giới đường đỏ là phần ranh giới giữa đất của cá nhân và đất công. Vì vậy, các công trình khi xây dựng không được chiếm dụng đất công hay vi phạm chỉ giới đường đỏ. Song, trong một số trường hợp, người xây dựng được phép vượt chỉ giới đường đỏ. Cụ thể: 

Thông thường, vỉa hè có một khoảng nhất định và chiều cao 3,5m mà công trình không được phép vi phạm chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên, nếu đường ống thoát nước của nhà dân không vượt quá 0.2m tính từ đường chỉ giới và đảm bảo mỹ quan đô thị thì được phép vượt chỉ số. 

Ngoài ra, một số ngôi nhà có tầng hai trở lên khi xây dựng mà hai đường chỉ giới trùng nhau thì mái hiên, ban công, mái ô có thể vượt quá đường chỉ giới dưới 0.2m. Bắt đầu từ độ cao 3.5m trở lên, các công trình có mái hiên, ban công có thể vượt chỉ một số yêu cầu. 

Đồng thời, độ vượt của công trình phải nhỏ hơn độ rộng của vỉa hè và đảm bảo an toàn hệ thống điện, mỹ quan đô thị và các hệ thống nhà ở xung quanh. Phần vượt quá chỉ giới là ban công, mái hiên không được xây dựng kín tạo thành phòng riêng. 

Trên đây là những thông tin cơ bản về chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng, khoảng lùi xây dựng mà bạn cần nắm rõ khi tiến hành thi công bất kỳ công trình nào. Hy vọng bài viết mà Herald Newspaper mang đến hữu ích với bạn.